Avloppslukt i badrummet: så felsöker styrelsen i en BRF
Uppdaterad
Varför det luktar avlopp i badrummet eller lägenheten, i vilken ordning styrelsen felsöker och vem som ansvarar för golvbrunn, vattenlås och stammar. Med källor, för styrelser och fastighetsägare.
Kort svar
Avloppslukt i badrummet beror oftast på något av tre saker: ett vattenlås som har torkat ut, en golvbrunn som är smutsig eller otät, eller ett fel i själva rören. Ett vattenlås torkar snabbt ut om lägenheten har stått tom (Ekonomifokus). En spricka i ett rör kan också ge lukt (TV-inspektionshandboken, SBUF).
Golvbrunn och vattenlås är i regel medlemmens ansvar. Stammarna är föreningens (HSB). Börja med de enkla kontrollerna i lägenheten. Kommer lukten tillbaka, eller luktar det i flera lägenheter, är nästa steg att filma avloppet.
Beskriv huset och klagomålen så går förfrågan till 1–3 firmor som har filmat avlopp i flerbostadshus förut.
Vanliga orsaker till avloppslukt i lägenheten
Börja med att ta reda på var lukten kommer ifrån och hur många lägenheter som berörs. Det säger mycket om var felet sitter.
| Orsak | Typiska tecken | Brukar ansvara |
|---|---|---|
| Uttorkat vattenlås | Lukt efter att lägenheten stått tom eller en golvbrunn inte använts | Medlemmen |
| Smutsig golvbrunn | Lukt och vatten som rinner undan långsamt i duschen | Medlemmen |
| Otät golvbrunn eller saknad packning | Lukt trots att vattenlåset är fyllt | Medlemmen |
| Spricka eller öppen fog i rör | Lukt som kommer tillbaka, ibland fukt | Föreningen om det är en stam |
| Fel i luftningen av stammen | Lukt i flera lägenheter längs samma stam | Föreningen |
| Tryckproblem i ventilationen | Lukt som kommer och går | Beror på vad som är fel |
Vattenlåset. Vattnet i vattenlåset stänger ute lukten från röret. Har den boende varit borta länge kan vattnet ha avdunstat. Då räcker det oftast att spola vatten i golvbrunnen (Fastpartner).
Golvbrunnen. Hår och tvålrester är vanliga orsaker till stopp och lukt i golvbrunnen. Gummipackningen måste sluta tätt, annars kan lukt tränga upp från avloppsröret (Fastpartner). En saknad packning i golvbrunnen är en vanlig orsak (Ekonomifokus).
Rören. Branschens handbok för TV-inspektion skriver att sprickor i ledningar kan ge luktproblem och läckage med fuktskador som följd. Öppna fogar kan orsaka läckage och dålig lukt. Sättningar under en byggnads bottenplatta kan ändra rörens riktning (SBUF).
Luftningen. En rapport från KTH, initierad av Säker Vatten, sammanfattar Boverkets byggregler: lukt får inte spridas från spillvattensystemet. Systemen ska vara luftade så att tryckvariationer inte bryter vattenlåsen. Rapporten nämner undertryck högre upp i stammen och övertryck på de lägsta våningarna, där stammen går över till en liggande ledning (SBUF).
Ventilationen. Undertryck kan dra in lukt från grannlägenheterna (Fastighetstidningen). En HSB-förening skriver att motordrivna köksfläktar som kopplas till husets ventilation gör att trycket stiger på fel ställen. Luften går då ut hos grannarna (HSB). Mer om det finns i guiden om problem med ventilationen.
Luktar det i flera lägenheter, eller hittar ni ingen enkel orsak, behöver en rörfirma titta på det. Beskriv var det luktar så går förfrågan till 1–3 firmor som har felsökt avlopp i flerbostadshus.
Felsök i rätt ordning: kontroll, filmning, spolning, åtgärd
Det dyraste misstaget är att gissa. Ta det i den här ordningen:
Samla in klagomålen
Vilka lägenheter, vilket rum, vilka tider och hur länge. Rita upp vilka lägenheter som ligger på samma stam.
Låt medlemmen göra de enkla kontrollerna
Spola vatten i golvbrunnen och alla avlopp som sällan används. Rensa golvbrunnen och kontrollera att packning och klämring sitter som de ska.
Kontrollera ventilationen
Fråga om någon har satt in en motordriven köksfläkt. Se när OVK senast gjordes och om den hade anmärkningar.
Filma avloppet
Kommer lukten tillbaka, eller berörs flera lägenheter, låter ni en firma filma stammar och bottenledningar.
Spola där filmen visar behov
Avlagringar och stopp spolas bort. Sedan kan ledningen filmas igen för att bedöma skicket.
Åtgärda felet
Laga, byt eller relina de delar som filmen visar är skadade. Spara film och protokoll i föreningens underlag.
Spola inte innan ni filmar vid felsökning. Handboken för TV-inspektion skiljer på felsökning och besiktning av rörens skick. Vid felsökning ska ledningssystemet inte högtrycksspolas inför filmning. Vid besiktning av skicket ska ledningen däremot spolas först (SBUF). Säg därför till firman vad filmningen ska svara på.
LTH:s vägledning om relining rekommenderar att rören filmas i båda riktningarna (LTH). Läs mer om filmning av avlopp.
Vad protokollet ska innehålla. Enligt handboken bland annat datum, adress, berörda lägenheter, beställare och utförare, inspektionens syfte och en sammanställning av alla anmärkningar av grad 2–4 (SBUF). Sprickor i ledningar inne i byggnaden bedöms där som grad 3. Åtgärder bör då göras inom kort.
Beskriv vilka lägenheter som berörs så går förfrågan till 1–3 firmor som har filmat stammar och bottenledningar i flerbostadshus.
Vem ansvarar för avlopp i en bostadsrätt?
Bostadsrättslagen säger att bostadsrättshavaren inte svarar för reparationer av ledningar för avlopp som föreningen har försett lägenheten med, om ledningarna tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler (Bostadsrättslagen 7 kap. 12 §). Stammarna är alltså föreningens.
HSB:s genomgång av normalstadgarna lägger rensning av golvbrunn och vattenlås, samt klämringen runt golvbrunnen, på bostadsrättshavaren. Föreningen ansvarar för rensning av avloppsledningen (HSB).
| Del | Ansvarar normalt |
|---|---|
| Vattenlås under tvättställ och diskho | Medlemmen |
| Golvbrunn: rensning, klämring | Medlemmen |
| Avloppsledning, rensning | Föreningen |
| Stammar som tjänar fler än en lägenhet | Föreningen |
| Ventilationskanaler | Föreningen |
Fördelningen kan skilja mellan föreningar. Det är stadgarna som styr (Ekonomifokus). Kontrollera därför er egen ansvarsbilaga innan styrelsen svarar medlemmen.
I ett hyreshus är det fastighetsägaren som hyresgästen vänder sig till. Den som bor i ett flerbostadshus ska i första hand kontakta hyresvärden eller bostadsrättsföreningen (kommunal information).
Om stammarna inte har spolats på länge kan det vara föreningens tur att agera. Stamspolning minskar risken för stopp och ökar rörens livslängd, skriver en HSB-förening (HSB). Läs mer om stamspolning eller i guiden om stamspolning. Beskriv huset så går förfrågan till 1–3 firmor som har spolat stammar i föreningar förut.
När medlemmarna klagar: styrelsens checklista
Lukt i bostaden kan påverka hälsan, skriver en kommun i sin information om inomhusmiljö (kommunal information). Får den boende inte hjälp kan hen kontakta kommunens miljöförvaltning (kommunal information). Det är bättre att styrelsen har ett svar innan dess.
- Bekräfta klagomålet skriftligt och notera datum, lägenhet och rum.
- Skicka en kort instruktion till medlemmen om att fylla på och rensa vattenlås och golvbrunn.
- Fråga grannarna på samma stam om de känner samma lukt.
- Kontrollera när stammarna spolades och filmades senast.
- Kontrollera OVK-protokollet. Se OVK-besiktning.
- Beställ filmning om lukten kommer tillbaka efter medlemmens kontroller.
- Spara film och protokoll. De är underlag för underhållsplanen.
En sammanställning av klagomålen gör också förfrågan bättre. Beskriv vad medlemmarna har rapporterat så går den till 1–3 firmor som har felsökt samma typ av problem i flerbostadshus.
När lukten visar att stammarna är slut
Återkommande lukt, stopp och fukt är ofta tecken på att stammarna har börjat bli dåliga. Tätare vattenskador och allt vanligare stopp är exempel på tecken som Bostadsrätterna tar upp (Bostadsrätterna). Riksbyggen anger 30–60 år som livslängd för avloppsrör (Riksbyggen).
Visar filmen sprickor eller öppna fogar i stammar eller bottenledningar finns två huvudvägar:
- Relining: rören får ett nytt inre skikt utan att väggar och golv rivs. Läs mer om relining och relining i BRF.
- Stambyte: rören byts ut. Läs hur ofta stambyte görs eller jämför i relining eller stambyte.
Bostadsrätterna rekommenderar en förstudie innan beslut (Bostadsrätterna). Filmen från felsökningen är en bra början på den. Läs också om stamrenovering.
Skicka filmen eller beskriv skadorna så går förfrågan till 1–3 firmor som har relinat stammar i flerbostadshus.
Avloppslukt och relining i nio städer
Var huset står påverkar vilka rör som ligger i det. Äldre stenhus i stadskärnan har ofta gjutjärn, medan förortshus från efterkrigstiden kan ha andra material och långa bottenledningar under bottenplattan. Därför går förfrågan till 1–3 firmor som har filmat och relinat avlopp i samma stad.
Stockholm · Göteborg · Malmö · Uppsala · Västerås · Örebro · Helsingborg · Lund · Jönköping
Välj er stad eller beskriv huset direkt i formuläret.
Vanliga frågor om avloppslukt i BRF
Varför luktar det avlopp i badrummet?
Oftast har vattenlåset torkat ut eller så är golvbrunnen smutsig eller otät. Kommer lukten tillbaka kan det vara en spricka i ett rör eller fel i luftningen. Via Anslutna går förfrågan till 1–3 firmor som har felsökt avloppslukt i flerbostadshus förut.
Vad gör man åt avloppslukt i lägenheten?
Spola vatten i golvbrunnen och alla avlopp som sällan används. Rensa golvbrunnen och kontrollera packningen. Hjälper det inte ska styrelsen beställa filmning. Ni får kontakt med 1–3 firmor som har filmat avlopp i föreningar förut.
Vem ansvarar för avlopp i en bostadsrätt?
Stammar som tjänar fler än en lägenhet är föreningens enligt bostadsrättslagen. Golvbrunn och vattenlås är i regel medlemmens. Stadgarna styr i detalj.
Vem ansvarar för golvbrunnen i en BRF?
Enligt HSB:s genomgång av normalstadgarna ansvarar bostadsrättshavaren för rensning av golvbrunn och vattenlås samt klämringen runt golvbrunnen. Kontrollera er egen ansvarsbilaga.
Varför kommer det lukt från golvbrunnen?
Vanliga orsaker är uttorkat vattenlås, hår och tvålrester eller en packning som inte sluter tätt. Luktar det även efter rensning bör avloppet filmas. Förfrågan går till 1–3 firmor som har gjort exakt det i flerbostadshus.
Hur löser föreningen stopp i avlopp?
Stopp i stammarna är föreningens ansvar. Spolning tar bort avlagringar. Vid felsökning bör ledningen filmas innan den högtrycksspolas. Beskriv stoppet så går förfrågan till 1–3 firmor som har spolat stammar i föreningar.
Kan avloppslukt betyda att stammarna behöver relinas?
Ja, om filmen visar sprickor eller öppna fogar. Då står valet mellan relining och stambyte. Ni får offert från 1–3 firmor som har relinat stammar i flerbostadshus förut.
Det här kräver vi av firmor som felsöker avlopp
- Behörighet för VVS-arbete och för de metoder som används, till exempel relining.
- Referenser från filmning, spolning eller relining i flerbostadshus eller lokaler.
- Ansvarsförsäkring och F-skatt.
- Film och skriftligt protokoll efter varje inspektion, med berörda lägenheter och anmärkningar.
- Tydligt besked om filmningen gäller felsökning eller besiktning av skicket.
Så undviker styrelsen firmor som säljer spolning utan underlag. Läs mer i guiden om oseriösa firmor. Beskriv problemet så går förfrågan till 1–3 firmor som uppfyller kraven.
Föreningar skickar sina förfrågningar om avloppslukt via Anslutna
Exempel på en förfrågan (påhittade uppgifter)
Bostadsrättsförening med 42 lägenheter i ett hus från 1958. Fem lägenheter längs samma stam klagar på avloppslukt i badrummet. Medlemmarna har rensat golvbrunnarna utan resultat. Stammarna spolades för åtta år sedan. Vill ha filmning av stammen och bottenledningen med protokoll. Vill också ha förslag på åtgärd.
Beskriv jobbet
Skriv med egna ord vad som behöver göras och om ni vill att en, två eller tre firmor ska höra av sig. Upp till tre firmor med rätt behörighet hör av sig.
- Det kostar inget att skicka en förfrågan
- Ni väljer om en, två eller tre firmor ska höra av sig
- Avtalet för jobbet skrivs direkt mellan er och firman