Underhållsplan för BRF: lagkrav, innehåll och de stora posterna
Vad lagen kräver, vad en teknisk underhållsplan ska innehålla och hur länge de dyraste delarna i huset brukar hålla. Med länkar till firmor som gör jobben när de står i tur.
Är det lag på att ha en underhållsplan?
En bostadsrättsförenings ekonomiska plan ska innehålla en teknisk underhållsplan som visar husets underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren (Boverket). Kravet gäller föreningar som tar fram en ekonomisk plan, alltså främst nya föreningar och ombildningar. Boverket skriver att en sådan plan är bra att ha även för föreningar som inte omfattas (Boverket).
Det finns inget lagkrav på att hålla planen uppdaterad, men Boverket bedömer att många föreningar kommer att göra det (Boverket). Banker frågar också efter den. I Riksbyggens ekonomiska rapport säger en bank att en uppdaterad underhållsplan och flerårsbudget gör stor skillnad (Riksbyggen).
Vad ska en underhållsplan innehålla?
- Husets delar, till exempel stammar, ventilation, värmesystem, tak, fasad, fönster och hissar.
- Skick och ungefärlig återstående livslängd för varje del.
- När åtgärden ska göras och vad den beräknas kosta.
- Hur mycket föreningen behöver avsätta varje år för att klara åtgärderna.
Informationscentrum för hållbart byggande har tagit fram en guide för bostadsrättsföreningar om hur en underhållsplan byggs upp (IVL, guide om underhållsplan).
De stora posterna och hur länge de håller
Stammar. Riksbyggen skriver att det brukar vara dags för åtgärd efter 40–50 år (Riksbyggen). Läs mer i guiden om hur ofta stambyte görs och om relining.
Undercentral. Vattenfall anger att en fjärrvärmecentral håller uppemot 25 år (Vattenfall). Se guiden om att byta undercentral.
Ventilation. Flerbostadshus besiktigas vart tredje eller sjätte år beroende på system (Boverket). OVK-protokollet visar vad som behöver åtgärdas. Se OVK-besiktning och ventilationsrengöring.
Värmesystemet. Efter byte av fönster eller undercentral behöver radiatorsystemet ofta injusteras.
Underhållsplan och teknisk förvaltning
Teknisk förvaltning är det löpande arbetet med husets tekniska delar: tillsyn, felanmälan, service och planering av underhåll. Många föreningar köper den av ett förvaltningsbolag som också tar fram och uppdaterar underhållsplanen.
Anslutna tar inte fram underhållsplaner. När en post i planen står i tur, till exempel relining, byte av undercentral eller OVK, går förfrågan till en firma som har gjort samma jobb i flerbostadshus förut.
Hur ofta ska underhållsplanen uppdateras?
Lagen kräver det inte, men en plan som inte stämmer med husets verkliga skick ger fel avsättningar. Uppdatera planen när en stor åtgärd är gjord, när en besiktning eller filmning visar något nytt och inför budgeten.
Riksbyggen skriver att kvaliteten på underhållsplanerna varierar i befintliga föreningar (Riksbyggen). Ett aktuellt OVK-protokoll, filmning av stammarna och en bedömning av undercentralen är bra underlag.
Firmor för underhållsplanens jobb i åtta städer
Vanliga frågor om underhållsplan
Är det lag på underhållsplan i en BRF?
Den ekonomiska planen ska innehålla en teknisk underhållsplan för 50 år framåt. Kravet gäller främst nya föreningar och ombildningar. Det finns inget krav på att hålla planen uppdaterad.
Hur långt fram ska underhållsplanen sträcka sig?
50 år, enligt kravet på teknisk underhållsplan i den ekonomiska planen.
Finns det en mall för underhållsplan?
Informationscentrum för hållbart byggande har en guide för bostadsrättsföreningar. Många förvaltningsbolag har egna mallar.
Vad ingår i teknisk förvaltning för en BRF?
Löpande tillsyn, felanmälan, service av husets tekniska delar och planering av underhåll. Det varierar mellan förvaltare.
Hjälper Anslutna till med underhållsplanen?
Nej, men när en post i planen står i tur går förfrågan till en firma som har gjort exakt det jobbet i flerbostadshus förut.
Vilka poster i underhållsplanen är dyrast?
Ofta stammar, tak, fasad, fönster och hissar. Undercentral och ventilation återkommer oftare men kostar mindre per gång.
När planen säger att det är dags
- Förfrågan går till en firma som har gjort samma jobb i flerbostadshus förut.
- Firman lämnar skriftligt pris, som föreningen kan lägga in i underhållsplanen.
- Ansvarsförsäkring, F-skatt och skriftligt avtal med Anslutna.
Föreningar skickar sina förfrågningar om jobben i underhållsplanen via Anslutna
Exempel på en förfrågan (påhittade uppgifter)
Bostadsrättsförening med 38 lägenheter. Underhållsplanen säger att stammarna och undercentralen ska åtgärdas inom fem år. Vill ha filmning av stammarna och en bedömning av undercentralen som underlag till budgeten.
Beskriv jobbet
Skriv med egna ord vad som behöver göras. En firma med rätt behörighet hör av sig.
- Det kostar inget att skicka en förfrågan
- Firman kontaktar er, inte tio firmor samtidigt
- Avtalet för jobbet skrivs direkt mellan er och firman