Relining för BRF och flerbostadshus
För en bostadsrättsförening eller ett hyreshus är relining ett sätt att förnya stammarna medan de boende bor kvar. Här går vi igenom beslutet, informationen till de boende och upphandlingen. Beskriv huset så går förfrågan till en reliningfirma som har relinat stammar i flerbostadshus.
Innehåll på sidan
Därför väljer föreningar relining
I ett flerbostadshus berör stammarna alla som bor där. Relining gör att föreningen kan förnya avloppet utan att riva badrum och kök i varje lägenhet.
- De boende bor kvar. Avloppet stängs av i den stam som arbetet gäller, inte i hela huset.
- Kortare störning per lägenhet. I en förenings frågor och svar inför reliningen räknade entreprenören med cirka tio dagar per stam. Ett stambyte tar ofta sex till tio veckor per lägenhet.
- Nyrenoverade badrum får vara kvar. Har medlemmarna gjort om sina badrum med fungerande tätskikt slipper föreningen riva dem igen.
Relining passar inte alla hus. Saknar badrummen tätskikt eller är rören för skadade kan stambyte vara bättre, även ekonomiskt, enligt vägledningen från Lunds tekniska högskola. Jämförelsen finns i guiden om relining eller stambyte.
Vem beslutar om relining i en BRF?
Föreningen ansvarar för avloppsledningar som tjänar fler än en lägenhet, enligt 7 kap. 12 § bostadsrättslagen. Att hålla stammarna i skick är alltså föreningens underhåll.
Styrelsen beslutar normalt
Svea hovrätt har slagit fast att ett stambyte i sig är en underhållsåtgärd som inte kräver stämmobeslut med kvalificerad majoritet. Det framgår av hovrättens beslut. Relining är ett mindre ingrepp än ett stambyte, så det beslutar styrelsen normalt om själv.
När stämman behövs
- Beslut som innebär väsentliga förändringar av huset ska tas på stämman, om inte stadgarna säger något annat. Det står i 9 kap. 15 § bostadsrättslagen.
- Förändras lägenheterna, till exempel när badrummen byggs om i samband med ett stambyte, krävs att bostadsrättshavaren går med på det. Annars krävs två tredjedelar av rösterna på stämman och hyresnämndens godkännande, enligt 9 kap. 16 §. Se också RH 2019:42.
Även när styrelsen får besluta själv tar många styrelser upp större projekt på en stämma för att förankra kostnaden. Underlaget nedan fungerar för båda.
Behöver styrelsen ett underlag först?
Skriv att ni vill ha filmning och underlag till styrelsen. Förfrågan går till en firma som har gjort samma sak åt andra föreningar.
Underlag till styrelsen och stämman
Ett bra underlag gör beslutet enkelt att förklara för medlemmarna. Det brukar innehålla
- film från stammarna med skriftliga kommentarer om skicket
- vilka stammar och ledningar som behöver åtgärdas och vilka som kan vänta
- förslag på metod och varför den passar rören
- alternativen: relining av allt, relining i etapper eller stambyte
- kostnad, tidplan och hur arbetet påverkar de boende
- hur åtgärden passar in i underhållsplanen
- vad föreningens försäkringsbolag säger om relinade rör.
Via Anslutna kan förfrågan gå till en reliningfirma som filmar och lämnar offert. Vill styrelsen ha en statusbesiktning eller en projektledare som tar fram underlaget, skriv det i förfrågan.
Information till de boende
Det som oftast skapar oro är inte själva arbetet utan att de boende inte vet vad som händer. En tydlig avisering i god tid gör stor skillnad.
- Tidplan per trappuppgång och stam, så att var och en vet när avloppet stängs av.
- Vad som går att använda. Har lägenheten två stammar kan den ena ofta användas medan den andra relinas.
- Toalett under arbetet. I vissa projekt kan de boende beställa torrtoalett.
- Lukt och ljud. Vid rensningen och härdningen luktar det en stund.
- Vem man kontaktar hos firman och i styrelsen.
Exemplen kommer från en förenings frågor och svar inför sin relining. Firman brukar ta fram aviseringarna. Styrelsen eller förvaltaren delar ut dem.
Relining i hyreshus och lokaler
I ett hyreshus ansvarar fastighetsägaren för stammarna. Hyreslagen skiljer mellan underhåll och förbättringar.
- Underhåll, som att åtgärda uttjänta stammar, kräver inte hyresgästernas godkännande, enligt Familjens Jurist.
- Standardhöjande åtgärder som påverkar lägenhetens bruksvärde mer än obetydligt kräver hyresgästens godkännande eller hyresnämndens tillstånd, enligt 12 kap. 18 d § jordabalken.
Informera hyresgästerna lika tydligt som i en förening. Finns det butiker, kontor eller restauranger i huset, planera avstängningen så att verksamheten kan fortsätta.
Gäller det ett hyreshus eller en kommersiell fastighet?
Skriv antal lägenheter och lokaler och vilka stammar det gäller. En reliningfirma som har arbetat i hus med hyresgäster hör av sig.
Så ser ett bra offertunderlag ut
Ju tydligare underlag, desto lättare är det att jämföra offerterna. Skriv med
- byggår, antal lägenheter, trappuppgångar och stammar
- ritningar och tidigare filmningar om ni har dem
- vad som ska ingå: stammar, sidoledningar, ledningar under bottenplattan och golvbrunnar
- krav på metod- och materialbeskrivning
- krav på film före och efter med kommentarer
- garanti och ansvarstid
- hur firman informerar de boende och vem som är kontaktperson.
Garanti och ansvarstid
Med standardavtalet AB 04 är garantitiden fem år på entreprenörens arbete och två år på material och varor som entreprenören har valt. Ansvarstiden är tio år från godkänd slutbesiktning, enligt en genomgång i Svensk Juristtidning. Gäller avtalet ABT 06 i stället, kontrollera garantitiden för material i avtalet. På marknaden finns också reliningfirmor som lämnar längre garanti, till exempel 20 år. Garantin skiljer sig mellan de anslutna firmorna och står i offerten. Jämför vad garantin faktiskt täcker, inte bara antalet år. Mer i guiden om garanti och livslängd.
Vill ni ha en offert på det här underlaget?
Skicka det ni har. Saknas något frågar vi innan förfrågan går vidare till en reliningfirma.
Vad gör reliningen prisvärd för föreningen?
Det billigaste priset per meter är inte alltid det billigaste projektet. Det här brukar påverka slutsumman mest:
- Filmning först. Då relinas bara de rör som behöver det. Föreningen betalar inte för meter som kan vänta.
- Etapper eller allt på en gång. Hela huset i ett projekt ger ofta lägre styckkostnad. Etapper fördelar kostnaden över flera år.
- Samma omfattning i alla offerter. Annars jämför ni äpplen och päron.
- Rätt metod för rören. En metod som inte passar dragningen kan ge omarbete.
Vad relining brukar kosta per meter och per lägenhet står i prisguiden för relining.
Så väljer föreningen reliningfirma
- Referenser från föreningar av samma storlek. Ring en eller två av dem.
- Erfarenhet av boende som bor kvar. Fråga hur firman aviserar och hanterar avstängningar.
- Metod, material och dokumentation. Be om metodbeskrivning, materialgodkännande och film före och efter.
- Försäkring och garanti. Ansvarsförsäkring som täcker tredje part och en garanti som står i avtalet.
Hela listan med krav står på sidan om relining av avloppsstammar.
Relining för föreningar och fastighetsägare på er ort
På stadssidan ser ni hur husen på orten brukar se ut och skickar förfrågan direkt till en reliningfirma som tar uppdrag från föreningar och hyresvärdar där.
- Relining i StockholmFöreningar i allt från sekelskifteshus till höghus från rekordåren.
- Relining i GöteborgBostadsrättsföreningar och hyresvärdar i hela Göteborgsområdet.
- Relining i MalmöFöreningar och fastighetsbolag i Malmö med omnejd.
- Relining i UppsalaFöreningar och hyreshus, även studentbostäder.
- Relining i VästeråsBostadsrättsföreningar och hyreshus i Västerås.
- Relining i ÖrebroFöreningar och fastighetsägare i Örebro kommun.
- Relining i HelsingborgFöreningar i Helsingborg och nordvästra Skåne.
- Relining i LundFöreningar och fastighetsägare i Lund.
Ligger föreningen på en annan ort? Skicka förfrågan ändå. Vi ser om en ansluten reliningfirma tar uppdrag där.
Vanliga frågor om relining i BRF
Hittar ni inte svaret, skriv frågan i förfrågan så svarar en reliningfirma som har relinat stammar i föreningar.
Skicka en förfråganKan styrelsen besluta om relining utan stämma?
Normalt ja, eftersom relining räknas som underhåll av stammarna. Stadgarna kan säga något annat. Förändras lägenheterna, till exempel genom ombyggda badrum, gäller särskilda regler i bostadsrättslagen.
Hur påverkas de boende när föreningen relinar?
De bor oftast kvar. Avloppet stängs av i den stam som arbetet gäller. De boende får en tidplan i förväg. Firmorna som tar uppdrag via Anslutna har gjort relining i hus där de boende bor kvar.
Kan föreningen relina en stam i taget?
Ja. Många föreningar gör det i etapper för att fördela kostnaden. Hela huset på en gång blir ofta billigare per stam.
Hur väljer en bostadsrättsförening reliningfirma?
Be om referenser från föreningar av samma storlek, metod- och materialbeskrivning, film före och efter och ansvarsförsäkring som täcker tredje part. Firmorna som får förfrågningar via Anslutna har relinat stammar i flerbostadshus förut.
Kan Anslutna hjälpa styrelsen med underlag till stämman?
Ja. Skriv i förfrågan att ni vill ha filmning och underlag. Förfrågan går då till en firma som gör statusbesiktning och offert, eller till en projektledare om ni vill ha det.
Gäller samma sak för hyreshus?
I ett hyreshus ansvarar fastighetsägaren för stammarna. Underhåll kräver inte hyresgästernas godkännande, men standardhöjande åtgärder gör det enligt hyreslagen.
Vad kostar relining för en BRF?
Det beror på antal stammar, dimension, skick och metod. Priset sätts efter filmningen. Exempel per meter och per lägenhet finns i prisguiden för relining.
Kostar det något att skicka en förfrågan?
Nej. Det är gratis för föreningen att skicka en förfrågan via Anslutna.
Så fungerar det för styrelsen
Från första förfrågan till ett underlag som styrelsen kan fatta beslut på. Det kostar inget för föreningen att fråga.
Styrelsen beskriver huset
Byggår, antal lägenheter, vilka stammar det gäller och om ni har filmat tidigare.
Vi kompletterar
Saknas något som firman behöver frågar vi styrelsen innan förfrågan skickas vidare.
En firma med BRF-erfarenhet hör av sig
Förfrågan går till en reliningfirma som har relinat stammar i föreningar och hyreshus.
Filmning och underlag
Firman filmar stammarna och lämnar en offert som styrelsen kan visa medlemmarna.
Styrelsen beslutar
Föreningen skriver avtal direkt med firman, eller tackar nej.
Det här kräver vi av firmor som relinar åt föreningar
En reliningfirma får bara förfrågningar från föreningar via Anslutna när den har visat det här.
Referenser från flerbostadshus
Relining av stammar i bostadsrättsföreningar eller hyreshus.
Vana vid boende som bor kvar
Avisering, tidplan och avstängning stam för stam.
Ansvarsförsäkring
En försäkring som också täcker skador hos grannar och andra boende.
Metod och material
Metodbeskrivning och vilket godkännande materialet har.
Film före och efter
Dokumentation som styrelsen får behålla.
F-skatt och avtal med Anslutna
Godkänd för F-skatt och avtal om hur förfrågningar hanteras.
Garantin skiljer sig mellan firmorna och står i offerten. Avtalet om arbetet skriver föreningen direkt med firman.
Föreningar och fastighetsbolag skickar sina reliningförfrågningar via Anslutna
Anslutna tar emot förfrågningar om relining i flerbostadshus från bostadsrättsföreningar och fastighetsägare. Varje förfrågan går till en reliningfirma som har relinat stammar i hus med boende.
- Relining av stammar i etapper
- Filmning och underlag till styrelsen
- Relining i hyreshus med kvarboende hyresgäster
Beskriv jobbet
Skriv med egna ord vad som behöver göras. En firma med rätt behörighet hör av sig.
- Det kostar inget att skicka en förfrågan
- Firman kontaktar er, inte tio firmor samtidigt
- Avtalet för jobbet skrivs direkt mellan er och firman
Bifoga gärna senaste OVK-protokollet, foton eller underhållsplanen. Det gör offerten säkrare.
Anslutna använder kakor för att se hur sajten används. Statistiken slås bara på om du godkänner. Vad vi sparar står i vår integritetspolicy.