Stambyte i BRF: så går det till, vad det kostar och om ni måste flytta ut

Vid ett stambyte byts husets rörstammar för avlopp och vatten ut. Eftersom rören går bakom väggarna i kök och badrum berörs de rummen nästan alltid, enligt Boios guide om stambyte. I praktiken ingår ofta

• nya avloppsstammar och grenledningar
• nya ledningar för kall- och varmvatten
• nya golvbrunnar och nytt tätskikt i badrummet
• återställning av badrum och kök
• ibland värmeledningar, el eller ventilation i samma projekt.

Stammar som tjänar fler än en lägenhet är föreningens ansvar enligt 7 kap. 12 § bostadsrättslagen. Därför är det styrelsen som driver projektet. Ska rören i stället lagas inifrån, se guiden om relining eller stambyte.

Själva stambytet räknas som underhåll. Svea hovrätt har slagit fast att det inte kräver stämmobeslut med kvalificerad majoritet, enligt hovrättens beslut. Styrelsen kan alltså normalt besluta om det.

Det ändras när lägenheterna förändras i samband med stambytet, till exempel om badrummen flyttas eller får en ny planlösning:

• Väsentliga förändringar av huset beslutas på stämman, om stadgarna inte säger annat. Det står i 9 kap. 15 § bostadsrättslagen.
• Förändras en lägenhet krävs att bostadsrättshavaren går med på det. Annars krävs två tredjedelar av rösterna på stämman och hyresnämndens godkännande, enligt 9 kap. 16 §.

I RH 2019:42 prövades en förenings beslut om stambyte med tillhörande badrumsrenovering. Där konstaterades att föreningen är skyldig att återställa lägenheten efter stambytet, alltså lägga nytt tätskikt. Många styrelser tar ändå upp stambytet på en stämma för att förankra kostnaden hos medlemmarna.

Normalt ansvarar bostadsrättshavaren för badrummets tätskikt och ytskikt. Vid ett stambyte är det ändå föreningen som river badrummet för att komma åt rören. Därför anses föreningen skyldig att återställa lägenheten efteråt, enligt Svea hovrätt och RH 2019:42.

• Grundstandard. Föreningen betalar återställningen. I en entreprenörs information till boende ingår grundstandarden utan kostnad för medlemmen.
• Tillval. Annat kakel, klinker, kommod eller handdukstork betalar medlemmen själv som merkostnad.
• Rotavdrag. Medlemmen kan få rotavdrag för tillval i lägenheten som hon eller han själv betalar. Föreningen får inget rotavdrag för stammarna, enligt Byggföretagens checklista.
• Nyrenoverade badrum. Även badrum som medlemmar nyligen har gjort om kan behöva rivas. I ett fall gav hyresnämnden föreningen rätt att genomföra stambyte och renovering i alla lägenheter, enligt Fastighetstidningen.

Skriv tidigt ner vad grundstandarden innehåller och hur tillvalen prissätts. Det minskar tvister när medlemmarna gör sina val.

I en BRF: nej, men badrummet går inte att använda

Det finns inget krav på att flytta ut. Föreningen har inte heller någon skyldighet att ordna ersättningsbostad under stambytet, enligt Dagens PS. En medlem kan inte heller vägra entreprenören tillträde till lägenheten. Den som gör det riskerar att sägas upp.

De flesta bor kvar. Entreprenören ställer ofta upp tillfälliga toaletter och duschar i huset. En entreprenör uppger att 80 procent av dess projekt görs med kvarboende, enligt informationen till en förening. Den som vill bo någon annanstans under veckorna ordnar det själv.

I ett hyreshus

Stambytet räknas normalt som underhåll som hyresvärden får utföra utan hyresgästens godkännande, enligt Familjens Jurist. En kommunal hyresvärd räknar i sin information till hyresgästerna med tio till tolv veckor per lägenhet.

Vid stamrenovering med relining

Relinas stammarna i stället bor de boende normalt kvar. Avloppet stängs bara av i den stam som arbetet gäller. Mer om skillnaden står i guiden om relining eller stambyte.

Hur ett stambyte läggs upp beror mycket på husen. Ett sekelskifteshus med stammar i bjälklag kräver något annat än ett lamellhus från folkhemsåren. På stadssidan skickar ni förfrågan till entreprenörer och projektledare som har gjort stambyten i föreningar på orten.