Varmvattnet räcker inte eller är ljummet: så felsöker styrelsen
Uppdaterad
Inget varmvatten i lägenheten, varmvatten som tar lång tid eller blir ljummet när många duschar. Här är de vanliga orsakerna i undercentralen och varmvattencirkulationen, i vilken ordning felet hittas och vem som ansvarar. Skrivet för styrelser och fastighetsägare.
Kort svar
När varmvattnet inte räcker eller är ljummet sitter felet nästan alltid i en av tre delar: styrningen i undercentralen, värmeväxlaren för varmvatten eller varmvattencirkulationen (VVC). Svensk Fjärrvärmes handbok för den som sköter fjärrvärmecentralen pekar ut just fel i reglerutrustningen, tappvarmvattensystemet och igensättning i värmeväxlaren som orsakerna till låg temperatur på varmvattnet (Svensk Fjärrvärme, via EEM).
Varmvattnet ska hålla minst 50 °C vid tappstället på grund av legionellarisken (Boverket). Är det kallare än så är det inte bara ett komfortproblem.
I en bostadsrättsförening är det föreningen som ansvarar för de gemensamma ledningarna. I ett hyreshus är det hyresvärden. Beskriv vad de boende klagar på så går förfrågan till 1–3 firmor som har felsökt undercentraler i flerbostadshus förut.
Klarar varmvattnet temperaturkraven? Kontrollera med kalkylatorn för legionella temperatur.
Vanliga orsaker till att varmvattnet räcker inte
Symptomen säger mycket om var felet sitter. Skriv ner vad de boende beskriver innan firman kommer.
| Det här märker de boende | Trolig orsak |
|---|---|
| Ljummet varmvatten i hela huset | Fel i styrningen eller styrventilen i undercentralen, eller en igensatt värmeväxlare |
| Varmvattnet tar slut när många duschar samtidigt | Värmeväxlaren klarar inte toppen, till exempel för att den är igensatt eller underdimensionerad |
| Varmvattnet tar lång tid att komma i vissa lägenheter | VVC-pumpen eller en obalanserad varmvattencirkulation |
| Temperaturen svänger upp och ner | Kärvande styrventil eller fel i reglercentralen |
| Problemet har vuxit sakta under flera år | Kalk i värmeväxlaren |
- Styrning och ventil. Handboken säger att man ska kontrollera inställningen i reglercentralen och att styrventilen svarar när inställningen ändras (Svensk Fjärrvärme).
- Igensatt värmeväxlare. En värmeväxlare för varmvatten kan sättas igen om kallvattnet innehåller kalk. Handboken rekommenderar att den kontrolleras en gång varje år (Svensk Fjärrvärme).
- VVC-pumpen. Pumpen cirkulerar varmvattnet så att systemet håller rätt temperatur. Stannar den blir vattnet i ledningarna kallt (Svensk Fjärrvärme).
- Fjärrvärmen. Fjärrvärmevattnet som kommer in har vanligtvis mellan 65 och 100 °C i framledningen (Svensk Fjärrvärme). Visar mätningen att det som kommer in är för svalt, eller att värmeväxlaren inte tar upp värmen, ska värmeleverantören kontaktas.
Beskriv symptomen i förfrågan så går den till 1–3 firmor som har hittat samma sorts fel i flerbostadshus förut.
Felsökning i rätt ordning
Samla in klagomålen
Vilka lägenheter, vilka tider på dygnet och om vattnet är ljummet, tar slut eller tar lång tid. Ett mönster pekar ofta direkt på orsaken.
Läs av temperaturerna i undercentralen
Temperatur på varmvattnet ut från värmeväxlaren och på vattnet som kommer tillbaka i VVC-ledningen. Skillnaden visar om felet sitter i centralen eller ute i huset.
Kontrollera styrningen
Inställningen i reglercentralen, att styrventilen rör sig när börvärdet ändras och att givarna visar rätt.
Kontrollera VVC-pumpen
Att pumpen går, att den inte är igensatt och att den är inställd för husets cirkulation.
Mät över värmeväxlaren
In- och utgående temperatur på båda sidor. Dålig värmeöverföring tyder på kalk eller beläggningar.
Mät ute i stammarna
Temperaturen i stamledningar och VVC-ledningar. Kalla stammar betyder att cirkulationen behöver injusteras.
Kontakta energibolaget vid behov
Om fjärrvärmesidan behöver stängas av eller om det som kommer in är för svalt.
Ordningen följer felsökningsschemat i Svensk Fjärrvärmes handbok. Den säger också att temperaturen i stamledningar och VVC-ledningar ska kontrolleras regelbundet. Värmeleverantören ska alltid kontaktas om fjärrvärmesidan i huset behöver stängas av (Svensk Fjärrvärme).
Fastighetsskötaren kan göra de första stegen. Mätning över värmeväxlaren och ändringar i styrningen bör en firma göra. Mer om centralen finns på sidan om undercentral.
Varmvattencirkulation: när varmvattnet tar lång tid
I ett flerbostadshus går varmvattnet runt i en slinga från undercentralen, upp i stammarna och tillbaka. Det gör att det finns varmt vatten nära varje lägenhet. Fungerar cirkulationen dåligt blir vattnet stående och svalnar. Då tar det lång tid innan det blir varmt i kranen, oftast i lägenheterna längst bort från centralen.
Boverkets regler säger att cirkulationsledningar ska vara utformade så att temperaturen inte understiger 50 °C i någon del av installationen. Det måste också gå att mäta temperaturen så att kravet kan kontrolleras (Boverket).
Svensk Fjärrvärmes handbok skriver att systemet ska justeras in så att det finns cirkulation i hela systemet. Injusteringen och temperaturen på 50 °C ska kontrolleras (Svensk Fjärrvärme).
- Injusteringsventiler på varje VVC-stam som ställs in så att alla stammar får flöde.
- Temperaturen mäts på varje stam efter injusteringen.
- Resultatet skrivs in i ett protokoll som styrelsen sparar.
Har huset fått nya badrum, stambyte eller nya ledningar sedan sist är det ett vanligt skäl till obalans. Samma firma kan ofta göra injustering av värmesystemet vid samma besök.
Vem ansvarar när varmvattnet inte räcker?
Bostadsrättsförening. Bostadsrättslagen säger att bostadsrättshavaren inte svarar för reparationer av ledningar för bland annat värme och vatten om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och de tjänar fler än en lägenhet (7 kap. 12 §, bostadsrättslagen). Undercentralen, värmeväxlaren, VVC-pumpen och stammarna är alltså föreningens ansvar. Blandare och duschar inne i lägenheten är oftast medlemmens. Kontrollera alltid vad era stadgar säger.
Hyresvärd. Enligt jordabalken har en bostadslägenhet lägsta godtagbara standard bara om den har kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien (12 kap. 18 a §, jordabalken). För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran (12 kap. 11 §, jordabalken).
Sveriges Allmännytta nämner bristfällig leverans av värme eller varmvatten som exempel på en brist. Nedsättningen gäller oavsett om hyresvärden har varit vårdslös (Sveriges Allmännytta). Hyresgästföreningen skriver att nedsättningen tidigast gäller från den dag bristen felanmäldes. Åtgärdas den inte kan hyresgästen be hyresnämnden förelägga hyresvärden att åtgärda bristen inom viss tid (Hyresgästföreningen).
- Notera datum för varje felanmälan om varmvattnet.
- Spara temperaturmätningar och vad firman har gjort.
- Informera de boende om vad som görs och när.
Ju snabbare felet är hittat, desto kortare blir perioden med klagomål och eventuell nedsättning. Beskriv felet så går förfrågan till 1–3 firmor som har åtgärdat varmvattenfel i hyreshus och föreningar förut.
Ljummet varmvatten och legionella
Ljummet varmvatten är mer än ett irritationsmoment. Boverket skriver att tappvarmvattnet ska vara lägst 50 °C vid tappstället på grund av legionellarisken. Samtidigt finns en övre temperaturgräns på 60 °C för tappvarmvattnet, för att minska risken för skållning (Boverket).
Svensk Fjärrvärmes handbok anger att bakteriernas optimala tillväxttemperatur är 37 °C. Handboken skriver också att varmvattnet ut från värmeväxlaren i praktiken måste hålla minst 55 °C (Svensk Fjärrvärme).
Att sänka temperaturen för att spara energi, eller att låta en trög cirkulation vara, kan alltså öka risken. Läs mer i guiden om legionella i varmvattnet.
Be om en temperaturkontroll av hela varmvattensystemet så går förfrågan till 1–3 firmor som har mätt och injusterat VVC i flerbostadshus förut.
När undercentralen ska bytas i stället för lagas
Svensk Fjärrvärmes handbok anger att en fjärrvärmecentrals tekniska livslängd normalt är 25 år om underhållet sköts (Svensk Fjärrvärme). En äldre central med återkommande varmvattenfel är ofta dags att byta.
- Värmeväxlaren för varmvatten sätts igen gång på gång trots rengöring.
- Reservdelar till styrningen går inte längre att få tag på.
- Huset har fått fler lägenheter eller badrum och centralen klarar inte toppen.
- Centralen är i slutet av sin livslängd enligt underhållsplanen.
Ibland räcker det att byta värmeväxlaren för varmvatten. Be firman lämna pris på både byte av växlare och byte av hela centralen så kan styrelsen jämföra. Hela processen står i guiden om att byta undercentral. Lägg in bytet i underhållsplanen så att det inte kommer som en överraskning.
Beskriv centralens ålder och vad som har krånglat så går förfrågan till 1–3 firmor som har bytt undercentraler i flerbostadshus förut.
Varmvattenproblem i nio städer
Fjärrvärmen kommer från olika energibolag i varje stad. Reglerna för arbete på fjärrvärmesidan och vem man kontaktar på energibolaget skiljer sig åt. Förfrågan går därför till 1–3 firmor som felsöker undercentraler i samma stad som huset.
Stockholm · Göteborg · Malmö · Uppsala · Västerås · Örebro · Helsingborg · Lund · Jönköping
Vanliga frågor om varmvatten som inte räcker
Varför finns det inget varmvatten i lägenheten?
Om det gäller flera lägenheter sitter felet oftast i undercentralen: styrningen, styrventilen eller värmeväxlaren. Gäller det en lägenhet kan det vara blandaren eller cirkulationen på just den stammen. Förfrågan via Anslutna går till 1–3 firmor som har felsökt samma sorts fel i flerbostadshus.
Varför räcker inte varmvattnet på morgonen?
När många duschar samtidigt måste värmeväxlaren klara toppen. En igensatt eller för liten växlare, eller en styrning som reagerar för långsamt, gör att vattnet blir ljummet. En firma som har mätt över värmeväxlare förut hittar orsaken.
Varför tar varmvattnet lång tid att komma?
Oftast fungerar varmvattencirkulationen dåligt, antingen VVC-pumpen eller injusteringen av stammarna. Vattnet blir stående och svalnar. Beskriv vilka lägenheter det gäller så går förfrågan till 1–3 firmor som har injusterat VVC förut.
Vad ska varmvattnet hålla för temperatur?
Minst 50 °C vid tappstället enligt Boverket, på grund av legionellarisken. Boverket har också en övre gräns på 60 °C för tappvarmvattnet, för att minska risken för skållning.
Vem ansvarar för varmvattnet i en bostadsrättsförening?
Föreningen ansvarar för ledningar för värme och vatten som tjänar fler än en lägenhet, enligt bostadsrättslagen. Undercentralen och stammarna är alltså föreningens. Kontrollera stadgarna för det som finns inne i lägenheten.
Har hyresgäster rätt till nedsättning av hyran när varmvattnet inte fungerar?
Ja, för den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning enligt jordabalken. Hyresgästföreningen skriver att nedsättningen tidigast gäller från felanmälan. Därför lönar det sig att få felet hittat av en firma som har gjort det förut.
Kan kalk göra att varmvattnet blir ljummet?
Ja. En värmeväxlare för varmvatten kan sättas igen om kallvattnet innehåller kalk. Den bör kontrolleras en gång om året. Firman som får förfrågan har rengjort och bytt värmeväxlare i flerbostadshus förut.
När ska vi byta undercentral?
Svensk Fjärrvärme anger en normal teknisk livslängd på 25 år om underhållet sköts. Återkommande varmvattenfel i en äldre central är ett tecken. Be om pris på både ny värmeväxlare och ny central.
Det här kräver vi av firmor som felsöker varmvatten och undercentraler
- Behörighet för VVS-arbete och erfarenhet av undercentraler och fjärrvärmecentraler.
- Referenser från felsökning, injustering av VVC eller byte av undercentral i flerbostadshus eller lokaler.
- Kunskap om energibolagets regler och anmälan när jobbet berör fjärrvärmesidan.
- Protokoll med uppmätta temperaturer före och efter åtgärden.
- Ansvarsförsäkring, F-skatt och ett skriftligt avtal med Anslutna.
Ni bestämmer själva om ni vill ha en, två eller tre offerter. Avtalet för jobbet skrivs direkt mellan er och den firma ni väljer. Läs också om hur ni undviker oseriösa firmor.
Föreningar och fastighetsägare skickar sina varmvattenförfrågningar via Anslutna
Exempel på en förfrågan (påhittade uppgifter)
Bostadsrättsförening med 42 lägenheter och fjärrvärme. Sedan i höstas klagar de boende på att varmvattnet tar slut på morgonen och att det tar lång tid att få varmt i trapphuset längst bort. Undercentralen är från huset byggdes. Vill ha felsökning av centralen, injustering av varmvattencirkulationen och pris på ny värmeväxlare eller ny central.
Beskriv jobbet
Skriv med egna ord vad som behöver göras och om ni vill att en, två eller tre firmor ska höra av sig. Upp till tre firmor med rätt behörighet hör av sig.
- Det kostar inget att skicka en förfrågan
- Ni väljer om en, två eller tre firmor ska höra av sig
- Avtalet för jobbet skrivs direkt mellan er och firman