Kallt i lägenheten: så felsöker styrelsen värmen i huset
Uppdaterad
Varför vissa lägenheter blir kalla, vilken temperatur som gäller, vem som ansvarar i en BRF och i en hyresrätt och i vilken ordning felet ska sökas. För styrelser och fastighetsägare, med källor.
Kort svar
När det är kallt i en eller några lägenheter men varmt i andra är värmesystemet oftast i obalans. Vanliga orsaker är ett system som inte är injusterat, termostatventiler som slutat fungera, luft i radiatorerna eller en värmekurva i undercentralen som är fel inställd. Energimyndigheten skriver att klagomål på för höga eller för låga temperaturer kan bero på att termostater har slutat fungera (Energimyndigheten).
Folkhälsomyndighetens riktvärde för lägsta operativa temperatur är 18 °C. Myndigheten rekommenderar att uppvärmningen styrs mot 20–23 grader (Folkhälsomyndigheten). Fastighetsägaren ansvarar för att inomhusmiljön inte ger negativa hälsoeffekter (Folkhälsomyndigheten).
Styrelsen löser det bäst genom att samla in var det är kallt, låta en firma felsöka undercentralen och radiatorsystemet och sedan injustera. Beskriv huset så går förfrågan till 1–3 firmor som har felsökt värmen i flerbostadshus förut.
Varför är det kallt i vissa lägenheter?
Ett radiatorsystem i ett flerbostadshus är ett enda stort system. Vattnet tar den lättaste vägen. Om flödena inte är inställda får vissa delar av huset för mycket värme och andra för lite. SBUF skriver att det i ett dåligt injusterat system blir över- och undertemperaturer i byggnadens olika delar (SBUF).
| Det styrelsen ser | Trolig orsak | Vad som brukar behövas |
|---|---|---|
| Kallt i vissa lägenheter, för varmt i andra | Systemet är inte injusterat | Injustering av stamventiler och radiatorventiler |
| Ett enstaka element är kallt | Termostatventilen har fastnat eller luft i elementet | Luftning, motionering eller byte av ventil |
| Kallt i hela huset när det blir kallt ute | Värmekurvan eller utegivaren är fel inställd | Kontroll av styrningen i undercentralen |
| Kallt trots höjd temperatur i centralen | Fel i undercentralen, pump eller ventil | Felsökning av undercentralen |
| Kallt efter nya fönster eller tilläggsisolering | Flödena passar inte längre huset | Ny injustering |
Termostatventiler. SBUF skriver att termostaten ska sitta där temperaturen är representativ för rummet. Termostater med givare som sitter en bit bort från radiatorn är känsliga för drag (SBUF).
Luft och syre i systemet. Energimyndigheten skriver att avgasare kan installeras för att hålla radiatorsystemet fritt från syre (Energimyndigheten).
Styrningen. Utegivare, värmekurva, flöden och framledningstemperatur till radiatorerna är inställningar som ska vara rätt satta, enligt Energimyndigheten (Energimyndigheten). Är de fel blir det kallt i hela huset, inte bara i en lägenhet.
Skriv i förfrågan vilka lägenheter som klagar så går den till 1–3 firmor som har felsökt kalla element i flerbostadshus förut.
Vad gäller för inomhustemperatur i lägenheten?
Det som gäller är Folkhälsomyndighetens allmänna råd om temperatur inomhus, HSLF-FS 2024:10 (Folkhälsomyndigheten). De gäller bostäder, både hyresrätter och bostadsrätter.
- Lägsta operativa temperatur: 18 °C som riktvärde.
- Känsliga personer: 20 °C som nedre riktvärde.
- Rekommenderad uppvärmning: styr mot 20–23 grader.
- Bostäder för känsliga personer: 22–24 grader kan vara lämpligt.
Källa för värdena: Folkhälsomyndigheten. Det är dessa värden som kommunens tillsynsmyndighet utgår från när den bedömer hälsorisker.
Operativ temperatur är inte samma sak som det en vanlig termometer visar. Den tar även med kalla ytor som fönster och väggar. Hyresgästföreningen påpekar att en termometer som visar runt 20 grader inte fångar drag eller kalla golv och väggar (Hyresgästföreningen).
Om de boende inte får hjälp kan kommunens miljö- och hälsoskyddskontor kräva att fastighetsägaren utreder inomhustemperaturen och vid behov åtgärdar den (Folkhälsomyndigheten). Det är bättre att styrelsen har mätningar och en åtgärdsplan innan dess.
Beskriv var det är kallt så går förfrågan till 1–3 firmor som kan mäta och felsöka värmen i flerbostadshus.
Vem ansvarar när det är kallt i lägenheten?
Folkhälsomyndigheten skriver att den som äger en fastighet är ansvarig för att miljön inomhus inte ger negativa hälsoeffekter. Fastighetsägaren ska bedriva egenkontroll. Värmesystem behöver underhållas och skötas för att fungera som avsett (Folkhälsomyndigheten).
I en bostadsrättsförening
Enligt bostadsrättslagen ska medlemmen hålla lägenheten i gott skick, om inte stadgarna säger något annat. Medlemmen svarar däremot inte för reparationer av ledningar för värme som föreningen har dragit in och som tjänar fler än en lägenhet (bostadsrättslagen 7 kap. 12 §). Värmesystemet med stammar och undercentral är alltså normalt föreningens.
Exakt var gränsen går för radiatorer, ventiler och termostater står i föreningens stadgar och ordningsregler. Ett exempel: i en HSB-förening står det att medlemmen ska lufta och motionera radiatorerna. Luftning görs där två gånger per år och termostaten vrids från min till max minst en gång i månaden (HSB). Läs era egna stadgar innan ni fördelar kostnaden.
I en hyresrätt
Är lägenheten i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran för den tiden. Det gäller också när hinder eller men uppstår i nyttjanderätten utan att hyresgästen är vållande. Hyresnämnden kan på hyresgästens ansökan ålägga hyresvärden att åtgärda bristen, ett så kallat åtgärdsföreläggande (jordabalken 12 kap. 11 och 16 §§).
Hyresgästföreningen säger att hyresgäster kan ha rätt till nedsatt hyra om lägenheten inte går att använda fullt ut på grund av för låg temperatur (TV4). Deras utgångspunkt är att det inte bör vara under 20 grader inomhus under normala väderförhållanden (Hyresgästföreningen). För hyresvärden kostar alltså en kall lägenhet pengar så länge felet finns kvar.
Beskriv föreningen eller fastigheten så går förfrågan till 1–3 firmor som har åtgärdat kalla lägenheter i samma sorts hus.
Felsökningsordning för styrelsen
Samla in klagomålen
Skriv ner vilka lägenheter som är kalla, vilka rum och när. Är det samma stam, samma våningsplan eller hela huset? Mönstret visar var felet sitter.
Mät
Låt mäta temperaturen i de kalla lägenheterna och i några lägenheter utan klagomål. En jämförelse säger mer än ett enstaka värde.
Be de boende lufta och motionera
Om stadgarna lägger luftning och termostater på medlemmen: påminn om det. Möbler och tjocka gardiner framför elementen stoppar också värmen.
Kontrollera undercentralen
Låt en firma se över utegivare, värmekurva, framledningstemperatur, pumpar och tryck i systemet. Är det kallt i hela huset sitter felet ofta här.
Kontrollera ventilerna
Kärvande termostatventiler och stamventiler som inte går att ställa in behöver bytas innan injustering.
Injustera
Flödena ställs in för varje stam och radiator. Resultatet mäts och dokumenteras i ett protokoll.
Följ upp under nästa kalla period
Mät igen när det är kallt ute. Först då syns om injusteringen håller.
Hyresgästföreningen råder hyresgäster att mäta i flera rum vid olika tider, dokumentera och felanmäla skriftligt (Hyresgästföreningen). Styrelsen eller fastighetsägaren tjänar på att göra samma sak från sin sida. Då finns ett underlag om kommunen eller hyresnämnden kopplas in.
Skicka in klagomålen och mätningarna med förfrågan så går den till 1–3 firmor som har felsökt värmen i flerbostadshus förut.
När behövs injustering av värmen?
Det vanligaste felet är att man höjer framledningstemperaturen för att få bort klagomålen. SBUF skriver att undertemperatur oftast kompenseras med högre framledningstemperatur. Byggnaden får då en för hög medeltemperatur, kanske 2–3 grader för varmt. Varje grads övertemperatur ökar värmebehovet med 5 procent (SBUF).
Kalla lägenheter blir då lite varmare, men alla andra blir för varma. Föreningen betalar för det på värmeräkningen varje månad.
Energimyndigheten skriver att en lyckad injustering sänker byggnadens medeltemperatur. Det kan minska energianvändningen för uppvärmning betydligt. Injusteringen ger också jämnare inomhustemperatur (Energimyndigheten).
- Temperaturen skiljer sig mycket mellan lägenheter, stammar eller våningsplan.
- Framledningstemperaturen har höjts för att få bort klagomål.
- Huset har fått nya fönster, tilläggsisolering eller nya radiatorventiler.
- Undercentralen har bytts.
- Det finns inget injusteringsprotokoll eller så är det mycket gammalt.
SBUF rekommenderar att värmesystemet injusteras samtidigt som nya termostatventiler sätts in (SBUF). Mer om hur det går till finns på sidan om injustering av värmesystem.
Beskriv huset så går förfrågan till 1–3 firmor som har injusterat värme i flerbostadshus förut.
När felet sitter i undercentralen
Undercentralen styr hur varmt vattnet till radiatorerna är. Den gör det med hjälp av en utegivare och en värmekurva. Ju kallare det är ute, desto varmare vatten skickas ut. Energimyndigheten räknar utegivare, värmekurva, flöden och framledningstemperatur till de inställningar som ska vara rätt satta (Energimyndigheten).
Tecken på att felet sitter i centralen snarare än i lägenheterna:
- Det blir kallt i hela huset samtidigt, ofta när det blir kallare ute.
- Varmvattnet räcker inte heller. Se guiden om när varmvattnet inte räcker.
- Pumpar eller ventiler i centralen låter eller går ojämnt.
- Centralen är gammal och har inte servats på länge.
Firman börjar med att kontrollera styrningen. Ibland räcker det med en ny inställning av kurvan. Ibland är centralen i slutet av sin livslängd. Läs mer om undercentraler och om vad ett byte innebär i guiden om att byta undercentral. Planera större åtgärder i underhållsplanen.
Beskriv centralen och huset så går förfrågan till 1–3 firmor som har felsökt undercentraler i flerbostadshus förut.
Felsökning av värme och undercentraler i nio städer
Kalla lägenheter syns först när det blir kallt ute. Då vill styrelsen ha en firma som kan komma flera gånger: för felsökning, för injustering och för kontrollmätning när nästa köldperiod kommer. Förfrågan går därför till 1–3 firmor som tar uppdrag i samma stad som huset.
Stockholm · Göteborg · Malmö · Uppsala · Västerås · Örebro · Helsingborg · Lund · Jönköping
Vanliga frågor om kallt i lägenheten
Vad gör man när det är kallt i lägenheten?
Som styrelse eller fastighetsägare: samla in var det är kallt, låt mäta temperaturen och låt en firma kontrollera undercentralen och radiatorsystemet. Förfrågan via Anslutna går till 1–3 firmor som har felsökt värmen i flerbostadshus förut.
Vilken inomhustemperatur ska det vara i en lägenhet?
Folkhälsomyndighetens riktvärde för lägsta operativa temperatur är 18 °C. För känsliga personer är det 20 °C. Myndigheten rekommenderar 20–23 grader. Behöver huset mätas går förfrågan till 1–3 firmor som har mätt och felsökt värme i flerbostadshus.
Får man ersättning när det är kallt i lägenheten?
I en hyresrätt har hyresgästen enligt jordabalken rätt till skälig nedsättning av hyran för den tid lägenheten är i bristfälligt skick. Hyresnämnden kan också ålägga hyresvärden att åtgärda bristen. Som hyresvärd sparar ni pengar på att låta en firma som har åtgärdat kalla lägenheter förut ta hand om felet.
Varför är det kallt i vissa lägenheter men inte i andra?
Oftast är värmesystemet inte injusterat, så vattnet går lättast till vissa delar av huset. Fel termostatventiler och luft i radiatorerna är andra orsaker. En firma som har injusterat värme i flerbostadshus kan visa var obalansen sitter.
Vem ansvarar för ojämn värme i en BRF?
Ledningar för värme som tjänar fler än en lägenhet är enligt bostadsrättslagen inte medlemmens ansvar. Gränsen för radiatorer och termostater står i stadgarna. Värmesystemet som helhet är normalt föreningens. Förfrågan går till 1–3 firmor som har injusterat värmen åt bostadsrättsföreningar förut.
Varför är radiatorerna kalla fast värmen är på?
Det kan vara luft i elementet, en termostatventil som har fastnat eller för lågt flöde. Är många radiatorer kalla samtidigt kan felet sitta i undercentralens styrning. Beskriv mönstret så går förfrågan till 1–3 firmor som har felsökt just det.
Hur luftar man element med fjärrvärme i ett flerbostadshus?
I många föreningar luftar medlemmen själv sina element enligt föreningens instruktion. Blir elementen kalla igen efter luftning behöver systemet ses över. Då går förfrågan till 1–3 firmor som servar undercentraler och radiatorsystem i flerbostadshus.
Hjälper det att höja temperaturen i undercentralen?
Det gör kalla lägenheter lite varmare men alla andra för varma. SBUF skriver att varje grads övertemperatur ökar värmebehovet med 5 procent. Injustering löser grundproblemet och förfrågan går till 1–3 firmor som har gjort det förut.
Det här kräver vi av firmor som felsöker och injusterar värme
- Felsökning, injustering eller service av undercentraler gjord förut i flerbostadshus eller lokaler.
- Referenser från föreningar eller fastighetsägare som går att kontakta.
- Behörighet för arbetet och kännedom om energibolagets regler för fjärrvärmecentraler.
- Ansvarsförsäkring och F-skatt.
- Mätprotokoll och injusteringsprotokoll som visar vad som har gjorts och vilka temperaturer som uppmättes.
- Skriftligt pris och skriftligt avtal direkt med er.
Ni får kontakt med 1–3 firmor som har gjort samma sorts jobb förut, inte en lista att ringa runt på.
Föreningar och fastighetsägare skickar sina förfrågningar om kalla lägenheter via Anslutna
Exempel på en förfrågan (påhittade uppgifter)
Bostadsrättsförening med 56 lägenheter i tre trappuppgångar och fjärrvärme. Sex lägenheter högst upp i en trappa har under 19 grader när det är kallt ute, medan andra klagar på för varmt. Framledningstemperaturen har höjts två gånger. Vill ha felsökning av undercentralen och pris på injustering av hela värmesystemet.
Beskriv jobbet
Skriv med egna ord vad som behöver göras och om ni vill att en, två eller tre firmor ska höra av sig. Upp till tre firmor med rätt behörighet hör av sig.
- Det kostar inget att skicka en förfrågan
- Ni väljer om en, två eller tre firmor ska höra av sig
- Avtalet för jobbet skrivs direkt mellan er och firman